Ārpus Rīgas jaunus mājokļus ceļ kūtri, valsts sāk iesaistīties

Kvalitatīvu mājokļu trūkums reģionos, tai skaitā arī teju visās valstspilsētās, ir viens no būtiskākajiem reģionu atpalicības iemesliem. Nav mājokļu, nav darbinieku un nav arī iespējas uzņēmējdarbības attīstībai, iedzīvotāji sāk pamest teritoriju, neatrodot kvalitatīvu dzīves telpu un darba iespējas. To var novērot gandrīz visos reģionos un pilsētās ārpus galvaspilsētas un Pierīgas. 

Praktiski jaunu daudzdzīvokļu māju celtniecība notiek tikai Rīgā un Pierīgā, kur bankas arī izsniedz hipotekāros kredītus. Privātie būvnieki ārpus Rīgas mājokļus ceļ reti, jo saskaras ar iedzīvotāju zemo maksātspēju, turklāt arī potenciālo pircēju jauniem mājokļiem nav nemaz tik daudz. Tas arī ir viens no iemesliem, kāpēc valsts arvien vairāk iesaistās nekustamo īpašumu tirgū ārpus Rīgas un Pierīgas — iesākumā piedāvājot kredītgarantijas noteiktām iedzīvotāju grupām. Nesen valsts sāka arī piedāvāt atbalstu pašvaldībām jaunu zemo īres dzīvokļu celtniecībā un — kas zina, nākamais solis būs jau Attīstības finanšu institūcijas Altum iesaistīšanās hipotekārajā kreditēšanā.

Situācija smaga

Situācija ar dzīvokļiem Latvijā ir smaga. Jauno būvniecība notiek praktiski tikai Rīgā vai Rīgas reģionā, ārpus šīs zonas jaunbūvēto daudzdzīvokļu namu ir maz. Tāpat arī esošo mājokļu atjaunošana notiek lēnos tempos — vajadzība atjaunot namus ir daudz lielāka par pieejamo finansējumu un iedzīvotāju gribu to darīt. Dzīvojamais fonds strauji noveco, bet jaunais ceļas lēni. 

Kā liecina Ekonomikas ministrijas (EM) aplēses, lai nodrošinātu pietiekamu dzīvojamā fonda atjaunošanos, ik gadu būtu nepieciešams uzbūvēt 10 000 mājokļu. Kā liecina oficiālie dati par ekspluatācijā pieņemto jauno dzīvokļu skaitu un platību, tad 12 gadu laikā (2010.–2022. gads), Rīgas reģionā uzbūvēti 12,4 tūkstoši jaunu dzīvokļu un 1019 privātmājas, Pierīgas reģionā — nepilni pieci tūkstoši jaunu dzīvokļu un vairāk nekā 10 tūkstoši jaunu privātmāju. Savukārt divpadsmit gadu laikā Vidzemes reģionā no jauna uzbūvēti vien 159 dzīvokļi (875 mājas), Kurzemes reģionā — 293 (1194 mājas), Zemgales reģionā — 118 (1768 mājas), bet Latgales reģionā — tikai 21 jauns dzīvoklis (892 mājas). 

Lai arī vairākus gadus ar valsts atbalstu var arī renovēt jau esošās daudzdzīvokļu mājas, situācija arī šeit nav spīdoša. Pēdējo gadu laikā nosiltinātas tikai ap 10% no visiem mājokļiem, kuriem tas būtu nepieciešams. Galvenā problēma joprojām ir Rīga, kur mājokļu daudz, bet atjaunotu un nosiltinātu salīdzinoši maz. Tiesa, EM Enerģētikas finanšu instrumentu departamenta direktore Selīna Vancāne uzsver, ka situācija tomēr arī Rīgā uzlabojas. 

«Rīga pēdējā laikā ir sasparojusies — bijušas daudzas konsultācijas, cilvēki paliek aktīvi. Liepāja un Jēkabpils ir daudz renovējušas. Latgalē situācija ir kūtrāka, un ir doma jaunajā Eiropas Savienības fondu programmā paredzēt speciālu programmu tieši Latgalei, jo tur gan zemāks vidējais ienākuma līmenis, gan sadarboties spēja pašiem iedzīvotājiem mazāka,» uzsver S. Vancāne. Viņa gan min, ka pēdējos gados renovācijas projekti uz priekšu virzījās lēnāk. Augstās procentu likmes un straujais būvniecības izmaksu un materiālu cenu pieaugums licis daudzviet projekta virzību iesaldēt vai pat atteikties no realizācijas augsto izmaksu dēļ. Taču līdzšinējās programmas tāpat realizētas, nauda izņemta un gada beigās jau būs atkal jauns atbalsts no Eiropas Savienības fondu līdzekļiem, kas palīdzēs renovācijas un siltināšanas darbus ar valsts atbalstu tomēr turpināt. 

Jauni mājokļi reģionos dārgi

Ir vairākas būtiskas problēmas, kāpēc jaunu mājokļu celtniecība reģionos, tai skaitā lielākajās valstspilsētās notiek ļoti lēni vai pat nenotiek nemaz. «Vidējā cena ārpus Rīgas, par kādu tiek pārdoti dzīvokļi, nekādi neatbilst pašreizējām būvniecības izmaksām,» norāda Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses (NĪAA) vadītājs Ints Dālderis. Cenas ir cēlušās, un jauna mājokļa cena sasniedz 2500 eiro kvadrātmetrā, savukārt vidējā cena kvadrātmetrā ārpus Rīgas un Pierīgas, ko cilvēki gatavi apmaksāt, ir ap 1000 eiro. «Te arī veidojas šķēres. Pat tad, ja atrastos cilvēki, kas reģionos būtu gatavi par šo augsto cenu iegādāties mājokli, viņu nav tik daudz un viņiem būtu problēmas ar dzīvokļa novērtējumu, kas traucētu saņemt arī kredītu,» problēmas uzskaita I. Dālderis. 

Tiesa, arī patlaban Rīgā pārdot dzīvokļus jaunajos projektos nav nemaz tik viegli. «Tirgu nobremzēja augstās kredītu likmes. Izmaksas arī vidējam rīdziniekam patlaban ir lielas,» atzīst NĪAA vadītājs. Viņš piebilst, ka tikai tagad, nedaudz krītoties procentu likmēm, tirgus sāk palikt nedaudz aktīvāks.

Jāatgādina, ka Bilance jau rakstīja par dzīves līmeņa un ienākuma atšķirībām dažādās valstspilsētās Latvijā (skat. septembra numuru). Tāpat aptaujātie eksperti norāda, ka daudzviet ir jārēķinās arī ar ēnu ekonomikas augsto īpatsvaru un to, ka arī šajā gadījumā neuzskaitītais ienākums traucē saņemt bankas kredītu. 

«Ne tikai Latvija, bet visa Eiropa sastopas ar mājokļu problēmām, un katra valsts mēģina risināt šīs problēmas atšķirīgi. Polija, piemēram, subsidēja kredītprocentus, mums Latvijā valsts atbalsta lētu īres dzīvokļu celtniecību, tiek domāts par privātās partnerības projektu jeb PPP attīstību, kur līdzekļus būtu gatava ieguldīt arī Eiropas Rekonstrukcijas un attīstības banka,» saka I. Dālderis. Taču pagaidām jaunu dzīvokļu celtniecība ārpus Rīgas gandrīz nenotiek. Arī nekustamā īpašuma projektu attīstītāji cer uz valsts atbalstu un lielāku iesaisti, lai iekustinātu tirgu reģionos. 

Mēģinās veicināt kreditēšanu

Viena no svarīgākām problēmām, kas tiek minēta jau vairāku gadu garumā, ir komercbanku nevēlēšanās kreditēt mājokļu iegādi ārpus Rīgas reģiona. Bankas gan uzskaita savus argumentus — slikts dzīvojamais fonds, zems ienākumu līmenis un nespēja atmaksāt kredītus. Latvijas Banka septembra nogalē aicināja ekspertus uz sarunu, kā veicināt mājokļa kreditēšanu tieši reģionos. 

Analizējot situāciju, Latvijas Bankas Monetārās politikas pārvaldes Pētniecības daļas vadītājs Kārlis Vilerts uzsvēra, ka kreditēšanas aktivitāte Latvijā pēdējā desmitgadē ir bijusi ļoti gausa — 2024. gada pirmajā ceturksnī nefinanšu sabiedrībām un mājsaimniecībām izsniegto kredītu atlikums bija tikai 27,5% no iekšzemes kopprodukta (IKP), kas ir gandrīz trīs reizes mazāk nekā eirozonā vidēji. 

«Mājokļa kredītu segmentā pašreizējais līmenis ir zemākais kopš iestāšanās Eiropas Savienībā un ir tuvāks rādītājiem, kuri raksturīgi zemu un vidēji zemu ienākumu valstīm, nevis augstu ienākumu valstīm, pie kurām pieskaitāmas visas eirozonas valstis,» atzina K. Vilerts. No vienas puses, šie rādītāji esot ļoti slikti, bet no otras — Latvijā ir būtisks neizmantots kreditēšanas potenciāls.

Tiesa gan, situācija ar mājokļu kreditēšanu nav viendabīga visā Latvijas teritorijā. Pierīgas pašvaldībās izsniegto mājokļa kredītu atlikums ir tuvs eirozonas vidējam rādītājam un ir aptuveni 30% no reģiona IKP. Turklāt atsevišķos novados, piemēram, Ādažu novadā, tas pat pārsniedz 55% no novada IKP. Rīgā mājokļa kredītu atlikums ir būtiski zemāks — tikai 9% no galvaspilsētas IKP. Ārpus Rīgas un Pierīgas samērā augsta mājokļu kreditēšanas aktivitāte vērojama novados, kuri ir ģeogrāfiski tuvu Rīgai — Ogres, Saulkrastu un Jelgavas novadā, kā arī pašā Jelgavā.

Taču nevienā citā pašvaldībā ārpus Pierīgas reģiona mājokļa kredītu atlikums nepārsniedz 10% no pašvaldības IKP. K. Vilerts uzsvēra, ka tas attiecas arī uz pilsētām —

Liepājā, Ventspilī un Valmierā izsniegto mājokļa kredītu atlikums ir 5–6% no attiecīgo pilsētu IKP, savukārt Daugavpilī, Rēzeknē un Jēkabpilī — tikai 2% no IKP.

Latvijas Bankas ieskatā daudz svarīgāki iemesli vājai mājokļu kreditēšanai reģionos ir saistāmi ar vairākām strukturālām problēmām. Viena no tām ir augstā ēnu ekonomikas izplatība, kas izpaužas ne tikai aplokšņu algās un tādējādi ierobežotās iespējās saņemt kredītu, bet arī darījumu patiesās vērtībās slēpšanā, skaidroja K. Vilerts. 

Ja Latvijas Banka piedāvā problēmas risināt, nosakot kredītbankām pienākumu vairāk darboties arī reģionos, tāpat tiek piedāvāts arī mazināt valsts noteiktās izmaksas, kas saistītas ar nekustamā īpašuma reģistrāciju, tad viens no kardinālākiem piedāvājumiem varētu būt Altum daudz tiešāka iesaiste — šī finanšu institūcija varētu uzņemties banku funkciju un izsniegt hipotekāros kredītus reģionos. Altum valdes priekšsēdētājs Reinis Bērziņš gan uzsver, ka mērķis neesot konkurēt ar bankām, bet hipotekārie kredīti tikšot piedāvāti vietās, kur bankas kredītus neizsniedz. Šīs programmas sākšanai esot atbalsts no EM, bet tā vēl ir jāsaskaņo ar Eiropas Komisiju (EK). Dokumenti saskaņošanai EK jau esot iesniegti.

Par īres dzīvokļiem interese liela

Kamēr Altum kārto dokumentus, lai sāktu izsniegt arī kredītus, tam finanšu portfelī ir jau vairākas atbalsta programmas mājokļa iegādei. Pēdējā, kas ļoti ieinteresējusi pašvaldības un nauda jau praktiski ir sadalīta, ir zemas īres mājokļu būvniecības programma. Kopējā summa tajā ir 41,6 miljoni eiro, un ar šo atbalstu plānots uzbūvēt mājas ar vismaz 467 dzīvokļiem, kas, salīdzinot ar nepieciešamību, tomēr joprojām ir ļoti maz.

«Visa nauda praktiski ir jau aizrunāta — ir jau apstiprināti līgumi, ir noslēgti aizdevuma līgumi un ir iesniegti projekti vērtēšanai. Interese par šo programmu ir ļoti liela,» norāda EM Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders. Viņš atzīst, ka pašreizējā programma nerisina visas nepieciešamības, bet tomēr tas esot vairāk nekā nekas. 

Patlaban Altum jau ir apstiprinājis projektus un noslēdzis aizdevuma līgumus par 64% no kopējā Atveseļošanas fonda finansējuma. Vēl ir projekti, kas atrodas apstiprināšanas procesā.

Valmiera ir pirmā pilsēta, kurā uzsākta divu zemas īres maksas mājokļu būvniecība, saņemot atbalstu no Altum. Vēl apstiprināti trīs projekti — Bauskā, Tukumā un Jelgavā. 

Kopējā visu četru projektu summa ir vairāk nekā 34 miljoni eiro, tostarp Altum finansējums — 26,7 miljoni eiro. Interesi par zemas īres māju projektu attīstību izrādījušas arī Alūksne, Cēsis, Ventspils, Liepāja, Smiltene, Limbaži un Madona. 

Šī programma Latvijā tiek īstenota pirmo reizi, ņemot par piemēru citās Eiropas valstīs, tostarp Nīderlandē, Vācijā, Austrijā, Polijā un citur, veiksmīgi realizētos projektus jau vairāk nekā 100 gadu garumā. Programmas mērķis ir veicināt reģionos mājokļu pieejamību tām ģimenēm, kas nevar atļauties īrēt dzīvokli par tirgus noteiktajām cenām.

Projektu «Vai un kā valstspilsētas stimulē Latvijas ekonomiku» finansē Mediju atbalsta fonds no Latvijas valsts budžeta līdzekļiem. Par publikācijas «Ārpus Rīgas jaunus mājokļus ceļ kūtri, valsts sāk iesaistīties» saturu atbild SIA Lietišķās informācijas dienests. #SIF_MAF2024

Publicēts žurnāla “Bilance” 2024. gada oktobra (514.) numurā.

Lasiet arī …